商业市场，正步入深度调整期。
赢商大数据监测显示，2024年，全国重点27城600+样本购物中心平均空置率创近四年新高。
其中， 出租率超95%的购物中心占比超四成，约3成购物中心空置率超10% （同比下降0.85%） 。
01 典型城市空置率解读
2024年，600+样本购物中心分布的重点27城中， 超半数城市空置率环比上升、13城空置率高于27城均值 。
青岛、西安、东莞 样本购物中心平均空置率低于5%， 出租率领跑 ； 天津、南宁、郑州 打赢“逆袭战”，平均空置率低于27城均值，其中天津创27城最大降幅，摆脱了去年“承压者”身份。
另边厢， 昆明、福州 出租率在27城垫底，后者因区域商圈内同质化竞争严峻，致使城市空置率涨至15.03%； 杭州 新增供应高企，存量项目博弈加剧，促使城市空置率上升41.50%。
数据来源 ：赢商大数据，统计时间 ：2025年2月11日（因踩盘数据会实时更新，不同时间统计的数据会存在差异，与更早时间发布的数据会有出入，但呈现趋势一致）
深圳：空置率一线城市最低，首店大涨
本土消费市场迸发新活力，深圳购物中心空置率 自2023年持续下降，至2024年同比下降8%左右，为一线城市最低 。其中，市级商圈购物中心空置率为5.80%，区域商圈购物中心空置率为5.06%。
供给端看， 2024年深圳有23个购物中心入市，总体量120余万㎡ 。坂田万科广场 （把森林搬进商场） 、深圳·大运天地 （深圳首个“可呼吸开放式商业街区”） 、深圳kaledo嘉乐道 （都市自然主义剧场式街区） 等制造消费新热点， 预租及后期运营稳中向好，开业入驻率普遍较高 ，因此尽管供应居高加剧竞争，空置率仍持续下降。
深圳调研的样本购物中心中， 近六成出租率95%以上，存量项目实施灵活的租赁条款，实现品牌组合优化 。位于福田区的 深圳领展中心城 调改B1层打造“Foodie+食加空间”，全年升级调整120+品牌，首十月销售额同比增长逾五成，年销千万的店超38家。
需求端看，在大力建设现代商贸流通体系城市、港人北上热潮、“黄金内湾消费季”等利好因素带动下，深圳全市零售消费市场表现活跃， 2024年社会消费品零售总额10637.7亿元，同比增速高于其它一线城市 。
此背景之下，据赢商大数据监测，2024年深圳购物中心品牌调整数量5600余家，开关店比1.12； 新进首店数创近三年新高，区域影响力步步增强 。
展望2025年，深圳 带来约160万㎡新增供应，主要分布在宝安区、南山区 ，代表项目如深圳大悦城、深圳K11 ECOAST、怀德万象汇 等。随着粤港澳大湾区“超级工程”——深中通道正式通车， 深圳西部地区崛起 。
苏州：社零总额首破万亿，空置率6.12%
2024年，苏州市社会消费品零售总额首次突破万亿元大关 ，达10043.7亿元，同比增长4.8% 。对比突破2万亿、位居全国第六的经济总量，该城市消费领域仍有挖掘潜力。
年内，苏州样本购物中心 空置率为6.12% 。其中，市级商圈样本购物中心空置率为5.92%，区域商圈样本购物中心空置率为4.46%。古城区“第一商圈”—— 观前街商圈改造提升显有成效 ，极大拉高了市级商圈出租率。
供给端看， 2024年苏州有15个购物中心入市，带来超100万㎡新增供应 ，主要在主城区之外， 区域消费需求进一步释放 。龙湖苏州相城天街 （北苏州生活力中心） 、苏州尹山湖歌林公园、苏州昆山花桥中骏世界城等高品质项目开业，零售市场提质。
苏州标杆项目通过大幅调改、引入新消费场景保持竞争力：
需求端看，苏州零售市场需求强劲。据赢商大数据监测，2024年苏州购物中心品牌调整数量1200余家， 开关店比1.31 ；新进首店数量同比2022年、2023年分别增长235.14%、50.30%。
2024年，苏州出台“文旅10条”、“以旧换新”等支持政策，多角度激发城市消费潜能。这座全球制造业重镇， 正逐步从“世界工厂”向“消费枢纽”转型 。经济稳进向好，经营主体信心增强， 今年苏州再迎供应高峰，总体量近100万㎡ 。
贵阳：空置率连续五年上涨
以旧换新，驱动消费“马车”。2024年贵阳全市社会消费品零售总额2588.58亿元，同比增长2.4%。
但 近年新增供应不减，已超过潜在需求，增加空置率去化难度 。疫情黑天鹅后至2024年，贵阳样本购物中心 空置率连连上涨，至11.78%，创近六年新高 。其中，市级商圈样本购物中心空置率为12.97%，区域商圈样本购物中心空置率为11.24%。
贵阳北站商圈 空置率超40% ，作为仍处于培育阶段的新兴商圈， 商业氛围较为薄弱 。 代表性项目贵阳荔星中心正进行大规模调改 ——定位由“贵阳首个重奢场”变为“文化艺术中心”，重新规划“一街”、“八馆”、“百店”，打破单一商品类型。
新增供应上， 2024年贵阳迎来5个购物中心入市，总体量50余万㎡ 。贵阳万象城 （华润万象生活在贵阳布局的首个万象城） ，及存量改造项目贵阳方圆荟·海豚广场 （花果园片区最大儿童主题mall） 、贵阳国贸CC PARK （“欧洲威尼斯主题街区”蜕变升级） 、贵阳新印1950 discovery （印刷厂变特色文创园） ，集结诸多首店，制造消费新热点，带动市场租赁需求升温。
在新开业项目助推下， 贵阳首店数量在2024年创新高，远超2023年与2022年总和 。
今年，贵阳 计划带来约88万㎡体量 。《2023中国城市商业力排行榜》 中显示，贵阳作为 “量质挖掘城市” ，在西部数字经济创新基地和全国生态休闲旅游目的地等全新定位、及文旅业高质量发展十项措施等利好政策下， 空置率增速有望进一步下降 。
02 典型项目空置率解读
细化颗粒度到具体商场。2024年，全国重点27城600+样本购物中心内， 七成项目出租率高于90%、超一成项目出租率低于80% ，两者占比与2023年相当。
其中， 近五成优质商业项目位于强二线城市 。区域经济崛起，消费热点正由大城市向中小城市转移。相比一线城市，在消费潜力、运营成本、政策支持等方面更具优势的强二线城市，品牌吸纳力增强，样本商场空置率走低。
值得一提的是，商圈商业力位居全国TOP3的 广州天河路-珠江新城商圈，高出租率项目占比领先27城其它商圈 。高级次项目竞合共生，商圈客流活力全国TOP1，租赁市场尤为活跃。
深圳深业上城：空铺去化率位居前列
据赢商大数据监测，拥有独特“公园+LOFT小镇+MALL+街区”组合模式的深圳深业上城， 2024年在27城样本购物中心中，空铺去化率位居前列。
年内，深业上城 持续深耕公园经济、首店经济、明星经济、港人经济 。
品牌调改方面， 焕新引入近80个品牌（超30个首店） 。零售业态，着重布局运动潮牌、特色零售，如宠物社区SUPAW HUB最新概念店、安踏作品集ANTA SNEAKERVERSE、lululemon、salomon等；餐饮业态上， 引入十余家高颜值餐厅，结合外摆、喷水池打造微醺社交空间 。 商场国际先锋时尚气质，不断强化。
与此同时，商场在过去一年不仅举办深圳中法消费体验周暨福田国际消费周、Chill上城逛公园、2024粤港澳大湾区花展、港星见面会等 超300场企划活动 ，还 成为多个知名综艺IP的拍摄取景地 ，在完善港澳客“吃住行一条龙服务”的同时，话题度暴涨。
据悉，这个被视为“近三年来深圳成长最瞩目的购物中心标杆”， 2024年销售额达到60亿元，年客流量达到4600万人次 ，同比2023年均呈现双位数增长。 2025年深圳首家免税店的开业，将进一步增强项目品牌吸纳力 。
深圳深业上城客流趋势图 图源：赢商大数据
重庆PARK108国泰优活城市广场：空置率三连降，至5%以下
据赢商大数据监测，经营近10年的重庆Park108国泰优活城市广场 近三年空置率连降，由20%以上降至2024年的5%以下 。
Park108国泰优活城市广场，是典型的下沉式商业，虽地处“重庆经济心脏”，但因地势落差，商场存在感微弱、人气不足。为打破僵局， 自2019年始围绕“年轻力”开启为期5年的调改之路 ，品牌更新频次、硬件改造力度堪称商圈之最， 被网友调侃是“解放碑最努力商场” 。
2024年，商场主入口及面向青年路、五四路下穿道、市政广场出入口等 外立面全部升级完成 ，美陈设计链接内外空间营造“立体感”， 全新规划的特色场景极具视觉冲击力 。
此外， 持续引入本土潮牌、人气茶咖、二次元等颇受年轻人青睐的业态 ，并注重打造门店差异化体验，如年内扩充HARMAY话梅重庆首店SKU至近30万件，升级为品牌货品储备量最足门店。
至此，Park108国泰优活城市广场 年轻力消费生态构建完成，快速成长为重庆社交新地标 。据悉，场内ONE MORE、文墨、话梅、WM等门店销售均列品牌全国前茅。
重庆Park108国泰优活城市广场客流趋势图 图源：赢商大数据
宁波万象汇：空置率同比大幅降至5%左右
2024年，位于宁波钱湖CBD核心区的宁波万象汇，从市场饱和困境中突围而出， 空置率同比大幅降至5%左右 。
作为商圈“后来者”，宁波万象汇开业之时， 周边400米内已密集分布了宁波鄞州印象城、宁波鄞州宝龙广场、宁波钱湖天地多个商场 ，商业竞争尤为激烈。去年，商场 调整定位 ，瞄准18-35岁年轻潮流活力人群进行大刀阔斧“焕新”。
业态组合“做宽”，调整品牌比例近70% 。新引入拥有号召力的本土主理人品牌、城市首店、二次元相关品牌，打造鄞州首个二次元街区，商场年轻化指数飙升。
营销活动“做深” 。如原创IP市集“遛GAI生活节”专注于单一品类市集，年内引入面包、咖啡、宠物等超十场 垂类主题，活动社交属性极强 。
据赢商大数据显示，2024年宁波万象汇日均客流整体高于上一年，焕新活化效果明显。
宁波万象汇客流趋势图 图源：赢商大数据
03 结语
2024年，全国经济整体表现超悲观者预期，商业在波澜起伏中向前。
从空置率这一指标上看，城市间商业实力对比出现了些新变化—— 深圳崭露头角，南宁、天津、郑州“回暖”，昆明、泉州、武汉、福州、贵阳、长沙商业活力仍待焕发 ；商场“承压者”需警惕，表现优异的“尖子生”则可作风向标。
据麦肯锡最新研究报告显示，2025年国内经济势头向好，一二线城市购物中心空置率有望往下走。
统计范围说明 ：2019年1月1日-2024年12月31日，北京、上海、广州、深圳、成都、重庆、佛山、福州、贵阳、杭州、合肥、昆明、南昌、南京、南宁、青岛、泉州、厦门、苏州、天津、武汉、西安、长沙、郑州、东莞、无锡、宁波27个城市600余个优质购物中心。
本文来自“赢商网”，36氪经授权发布。
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