改造后的外立面亮丽整洁。（受访者供图）
腊月二十三，广州暖意融融，街头巷尾弥漫着浓郁的过节气氛，花都区的新华市场内人声鼎沸，挤满了前来购置各色年货的市民。
在这片老旧小区里，有一栋崭新的楼房——集群街2号格外引入注目。这栋楼的规模虽不大，仅5层楼高，共25套房，但意义重大。因为，这是广东全省首例业主“自主更新、自筹资金、原拆原建”的危旧房改造项目。据了解，该项目创造性提出了“原拆原建、增加公服”的改造思路，按照“谁受益、谁出资”原则，居民筹集800万元完成自拆自建。
1月11日，集群街2号正式交房交证，在短短9个月的时间里，完成了从D级危房到品质新房的蜕变，升值了近1.6倍。
74岁的徐耀通是第一个明确支持自主更新方案的业主。因为原先的旧房居住条件差，他1998年就搬到了自己的自建房居住，如今新房落成，他打算好好装修一番，在“五一”前后重新搬回来住。“改造后的内外部环境比以前好太多了，大家都欢喜，附近的街坊邻居都很羡慕我们。”徐耀通告诉中国房地产报记者，他对新房非常满意，以后就准备在这里养老了。
从微改造到自主更新
改造前楼栋的外立面破败不堪。（受访者供图）
集群街2号位于花都区新华街丰盛社区，交通便利、配套齐全。楼房始建于1976年，房屋内外都布满了岁月侵蚀的痕迹，被鉴定为D级危房。
“房屋质量太差了，拖地的时候水用多一点，都会漏到下面的楼层，根本没办法住。”徐耀通说。业主钟彩兰也对中国房地产报记者表示，原先的房子管道渗水严重，“天花板整天都是湿漉漉的，就是一间烂屋，我们都十几年没住了。”
根据花都区披露的数据，集群街2号拆除前占地342平方米、建筑面积1726平方米，共有25户，业主多为退休老人，自行居住的情况较少，部分对外出租，大多房屋因过于老旧而处于闲置状态。
转机出现在了2023年上半年，彼时广州北站东侧老旧小区成片连片微改造项目开展了居民改造意愿的初步摸查，涉及五个社区，共126个老旧小区，集群街2号也在其中。
对于微改造的方案，徐耀通一开始就表达了不同意见。在他看来，小修小补无法从根本上解决集群街2号的安全问题。钟彩兰持同样看法，她希望这栋楼不只是外墙加固、翻新，房屋内部的漏水、空间布局不合理等一系列缺陷都能修复。有一部分业主则提出了征拆的方案，但该范围没有政府征拆计划，项目占地面积小，土地利用率不高。在这两条路都走不通的情况下，徐耀通向社区居委会提出了拆旧建新的想法，钟彩兰也认为这种方式更适合集群街2号。
广州市住房和城乡建设局恰于同一时期开展危旧房自主更新路径探索，联合广州市规划和自然资源局研究制定《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》（以下简称《办法》），旨在规范城镇危旧房改造的适用范围、基本原则、改造模式、改造资金筹措等内容，强调危旧房所有权人是房屋使用安全责任人，允许住宅成套化改造，支持改善居住环境，为业主出资的多产权危旧房拆除重建提供全流程建设指引。集群街2号D级危房被列为试点大力推进。据悉，该《办法》已于2024年7月正式印发，进一步为危旧房自主更新提供政策支持。
集群街2号拆建投资估算约800万元，全部由业主自行筹集并完成预缴，花都区则给予工程前期费用的适当补贴，并按照房屋物业维修资金实际缴存费用的50%对业主进行奖补。
虽然该项目只有25户业主，但各自境况、需求不同，要取得所有产权人的同意并非易事，相关工作小组为此先后召开9次居民大会、入户走访48次。与此同时，地方政府亦积极优化行政许可审批环节，多部门实施并联审批，大幅度压缩审批时限，并由多部门对项目统一监管、联合验收。
集群街2号楼下，居民正在购置年花。曾冬梅/摄
最终，集群街2号在2024年3月18日拆除危房，新建工程于2024年5月27日开工，2025年1月11日向业主交付房屋，同时发放新产权证。
“这笔投入超值了”
集群街2号的改造采用的是“原拆原建，增加公共服务”原则，既不加盖楼层，也不增加户数。但房屋的结构和基础设施都进行了优化。例如，在保持套内面积基本不变的前提下，根据居民意愿定制化设计，对非成套住宅通过内部优化确保每户独立成套、户型方正、日照充足，厨房、卫生间面积达到《住宅设计规范》标准，大大提升住房品质。以02号户型为例，改造前，该户型的卫生间和厨房紧挨在一起，且均只有2.3平方米，日常使用颇为不便，其中的一间卧室还被公共过道分割开来。改造后，这套房屋变成了完整的两室一厅户型，卫生间、厨房的面积适当扩大，功能布局也更为合理。
拆建前后的户型对比。曾冬梅/摄
在不减少原户型套内面积、满足规范标准的基础上，集群街2号还加装了两台电梯，方便居民出行，圆了居民们多年的“电梯梦”。楼栋的供水系统也进行了重新设计，有效解决水压不足等用水难题。其他亮点还包括铺设燃气管道，实现“瓶改管”，楼梯间距由原来的0.9米提升至1.2米，增设自然通风系统、室内消防栓等消防设备。
改造前的楼梯间。（受访者供图）
改造后的楼梯间。曾冬梅/摄
这些切实满足居民实际生活需求的改造细节，获得了业主们的高度认可。“十分满意。有电梯，有管道煤气，楼梯也宽了，以后搬家具很方便。厨房、厕所都比以前大了，好用很多。”尽管已经收楼10来天，钟彩兰还是难掩心中的喜悦。“一开始是很担心的，不知道能不能成功。现在很开心啊，在各级政府的支持、帮助下，最终办成了这件大事。”她说，过完年就要开始给阳台装上纱窗，厨房也要再添置些物品。新房收拾妥当后，就和老伴一起搬回来住。
“在这里养老绝对方便，就是图新房有电梯，喝早茶、买东西都方便。”徐耀通表示，此次改造他个人出资约30万元，虽然贵点，但“这笔投入超值了，新房各方面都达到了我的理想。”
不仅业主满意，自主更新也为地方政府解决旧城改造资金筹措难和长效管养难两大难题提供了新思路。据了解，将资金来源由政府“大包大揽”转变为产权人自主出资为主后，政府财政支出总量相较于传统老旧小区微改造模式减少超50%，有效化解政府财政负担等问题。
2024年12月召开的全国住房城乡建设工作会议提到，2025年要大力实施城市更新，鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。
广州市住房和城乡建设局相关负责人表示，集群街2号拆除重建试点的成功，为广州探索危旧房改造新模式开了个好头。广州市将继续构建政府引导、市场运作、公众参与的城市更新模式，探索在政府引导下，自下而上、自筹资金、自主更新、原拆原建的拆危建新模式，创新城市有机更新路径，为建立可持续的城市更新模式提供新思路。
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