没等来房地产税，等来了5折物业费。
罕见一幕上演，一场轰轰烈烈的“物业降价潮”正在席卷全国，声势渐渐壮大——
超过10个城市宣布“空置房物业费打折”，折扣一个比一个低，最低去到5折；
在广西柳州，物业公司甚至推出“0元物业费”，并且计划在22个小区逐步施行；
在重庆，上百个小区业主忙着递申请，有小区物业费已经打5折；
……
这几年，盖房子的开发商不赚钱了，物业公司却在“闷声发财”。2023年，35 家港股上市房企合计亏损了 2254 亿元，54 家港股上市物企净利润总额约有157.16 亿元。
如今，“躺着赚钱”习惯了的物业，好日子恐怕要到头了。进入红海时代，既要卷价格，又要卷服务。
哪些楼盘能够申请降低物业费？这场“物业降价潮”会不会波及更多的城市？
物业的苦日子，会是业主的好日子吗？
物业降价潮，最早出现在江苏。
今年2月起，江苏镇江开始实施一项新规：房子要是连续空置超过6个月，业主以后只需要交70%的物业费。
在给业主减负这件事上，一贯“散装”的江苏表现出了空前团结。已经宣布“空置房物业费打折”的10多个城市里，差不多一半是江苏的：镇江、句容、无锡、宿迁、扬州、常州……
镇江，并不是最早吃螃蟹的城市。因为从去年2月起，山东青岛就开始实行“空置房物业费打6折”，已经整整一年了。
若是论起力度，还得看大西北。甘肃兰州新城规定：对连续未入住6个月以上的空置住宅，申请通过的，物业费按50%收取。
直接打五折！
不光是空置房，正常住的房子物业费也降了。
去年6月1日，最新版的重庆中心城区住宅物业费收费标准开始实行。
按照新标准，电梯房物业费最高为1.9元/平方米•月，楼梯房最高为1.35元/平方米•月，都远远低于市场价。
消息一出，业主们彻底坐不住了。短短两个月时间里，数百个小区业主申请降低现行物业费。
位于巴南区的风花树小区，20%业主去年联名向街道提出申请，终于得偿所愿。从今年1月1日起，物业费从过去的1.80元/平/月降为1.30元/平/月。
气氛烘托到了这一步，有的“神仙物业”甚至主动降价，替业主们把费用打下来了。
同属于巴南的金樾山小区，高层物业费从2.4元降到 1.9元，洋房别墅从最高4.5元统一降到2.09元，直接打五折！
图源：网络
最近两年来，武汉市一大批小区物业公司宣布下调物业费。
一开始只是江夏、新洲等远郊区，现在连中心城区的个别小区也加入到了“降价潮”中来。
上面说的这些，还只是据现在“降价”的层面。柳州一家物业公司已经遥遥领先，直接推出了“0元物业费”。
去年年底，该公司向业主宣布：
“一晃眼为本小区服务快5年，如我司能继续服务并续签合同，将成为免收物业费试点小区。”
柳州某小区的免收物业费函件
图源：广西交通台官微
据《每日经济新闻》报道，该公司总经理称，公司在柳州市内管理小区共22个，2024年已有小区成功实行（免收物业费），后续其他小区也将逐一展开。
都卷到这个份上了，不降价还有活路吗？
时代变了。当惯了大爷的物业公司，也不得不向现实低头了。
过去这些年，物业没少被吐槽。怎么到了今天，一切似乎迎刃而解了呢？
出台政策的各个地方，内心其实写满了无奈：
房子，实在太多了。
据我观察，很多城市对“空置房”都是有要求的，必须是从未居住过的房子。一旦进场装修，就要足额交物业费了。
那么，什么样的房子符合要求呢？
答案是：买来投资、扔着不住的房子。三四线，恰恰是这种房子的重灾区。
经历过前些年的棚改运动，三四线城市的房子早就进入了“供应>>>>>>需求”的阶段。一个普通家庭，手上可能就有好几套房子。
不少城市热衷于建“xx新城”“xx新区”，房子盖了一堆，到晚上都没几盏灯亮着。
贝壳研究院发布过的一份空置房调研报告显示：2022年前后，我国28个大中城市平均住房空置率达到12%。
而根据国际社会通行标准，住房空置率在10%以下是比较合理的区间。
具体来看，一、二、三线城市的住房空置率随城市能级依次递减，分别为7%，12%和16%。北京、上海、深圳的空置率相对较低，都在7%以下。南昌、廊坊、佛山的住房空置率相对较高，均在15%以上。
“物业降价潮”里少有的二线城市，重庆和青岛，都属于库存量大、去化较久的“困难生”。
如果房子没人住，还要交物业费，岂不是卖掉更好？如果抛售的房子变多了，房价下行的压力岂不是更大了？
接二连三出政策“降低物业费”，背后是这些城市自己的考量。
当然了，过剩的不只是房子，还有物业。
过去三十年，房地产疯狂扩张，对物业的需求不断增加。
经济普查数据显示，2008年末全国物业公司数量只有5.8万家，2018年末增加到了23.4万家，十年间翻了几倍。
过去三年，房地产销售断崖下跌，自然也就不需要那么多物业公司了。
说白了，物业跟卫浴瓷砖、混凝土钢筋的本质是一样的，都属于房地产链条上的一环。牛市一起狂，熊市一起扛。
武汉江夏的中海光谷锦城小区，原本的中海物业即将到期。为了能成功续聘，物业两次宣布降低物业费，从最初的每月3.3元/平方米降至2.6元/平方米。
物业工作人员深情承诺：若能成功续聘，物业费和车位服务费等费用将会下调，但服务质量不会打折扣。
家大业大的物业龙头们，也感受到了寒气。
财报数据显示，中海物业2020～2024年半年期营收分别为26.03亿元、35.74亿元、49.72亿元、62.75亿元和68.38亿元，同比增速分别为18%、51%、35%、23%和9%，
增速罕见回落到了个位数。
很多人没注意到，铺天盖地的“物业降价潮”里，有一群城市悄悄缺席了。
江苏半个省都跟了，却不见南京和苏州的身影。
4个一线城市，北上深无动于衷，广州仅仅对保障性住房的空置房提供了一定的物管费优惠，范围并不大。
不仅如此，一线和强二线城市的物业费，还在蹭蹭往上涨。
北京六环外的房山，新盘物业费奔4字头了。
单价2字头的“极致刚需”巨燕·燕京府，物业费高达3.98元/平米/月。同个物业公司、同样在六环外，楼龄10年+的大兴天宫院，物业费还不到3块钱。
至于丰台郭公庄区域这类偏高端的板块，物业费已经奔9块钱去了。
在物业费这一块，敢跟北京掰掰手腕的，也就是上海了。
据克而瑞监测数据，2023年上海新入市的项目，物业费价格均值7.46元/平米/月，中位数6.73元/平米/月，相比2015年之前上海统一指导价“最高不超过2.3元/平米/月”已经实现了翻倍上涨。
黄浦、静安、杨浦三区的平均物业费价格最高，已经分别达到17.56元/平米/月、12.06元/平米/月和9.92元/平米/月。贵得上海业主直吐槽：
“单价不到8万元的楼盘，物业费达到12元/平米/月；单价6.5万元的楼盘，物业费高达14元/平米/月。刚需买个不足100平方米的房子，一年物业费就超万元。”
上海的二手豪宅，甚至还在主动提高物业费。
长宁区的华丽家族古北花园小区，单价10w+，物业服务费单价先后四次调整，从2.20元/平/月一路涨至5.95元/平/月。
能级更高的城市，价格更贵的房子，物业费还在变得越来越贵。
我知道，眼下的“物业降费潮”，看起来很像是爽文。爽就完了，却治标不治本。
一味地卷价格，未必是好事。
一方面，维持一个小区的正常运转，本身是需要成本的，而且随着房子的老化会不断增加。
过于低廉的物业费，根本无力负担。
据房产博主“真叫卢俊”统计，上海大部分老小区的物业费就是在0.6-0.8元/平/月。
简单算一笔账，一个800户的中等社区，户均50平，每个月物业费0.6元/平。在缴费率达到100%的情况下，全小区的物业费总共只有24万。这笔钱，连换部电梯的费用都不够。
即便在一线城市，很多楼龄超过20年的老小区，每月物业费还不到1元/平。
不夸张地说，大部分老小区目前的破旧衰败，背后有个很大的原因，是物业费无法伴随着时间上涨，无法覆盖最基础的管理维护成本。
诚然，有不少物业公司收着高昂的费用，却没能提供配套的高品质服务。
但你要指望物业费只有几毛钱的年迈小区，里里外外精心维护得跟新小区一样，显然更不可能。
另一方面，过于追求低价到最后，很可能要支取小区公共收益用于维持日常运转。
比如我们刚刚提到的“0元物业费”，当然不是物业公司白干活不收钱，而是以小区的公共收益、停车费、广告费，以及其他收费等作为主要收入。
这笔钱，原本是属于业主的。
我们总说“天下物业一般黑”。但归根结底，物业的问题并非“收费过高”，而是没有提供跟价格相匹配的服务。
物业的苦日子，会变成业主的好日子吗？
物业费降低了，但更多深层次的矛盾，并没有得到解决——
没有一个公开透明、方便查阅的账目明细，物业费交上去之后，具体花在了哪里？
没有业委会，小区很多议程无法推动。但全国成立业委会的小区大概只有三成左右。
二十年是国内小区的分水岭，之后产生的大量维修更换需求，钱从哪里出？
对一个普通人来说，自己所能做的，就是在买房的时候，选一个口碑还不错的物业。
而物业费贵一点，碰到好物业的概率会更高一些。
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