这2组数据意味着租客逐渐由年轻化进入中年化。
拿我这次市调结果看，浦东的几个租赁社区，个人、家庭、企业的租客比也已经到了3:4:3，家庭租客占到40%，成为最庞大的租赁群体。
其中一部分因为小孩上学，选择了租住分离模式。比如前滩，就是很典型的租住分离集中片区，也导致了市场上的家庭型租客越来越多。
因此他们对大户型房源需求也更高，甚至一度出现供不应求的画面。
对家庭租房来说，60平以上一直供给不足，尤其120-140平面积段，供应占比5.7%，但需求端接近10%——粗略看有近一倍的供需差。
以上三个数据维度，都印证了：整个租赁市场不同以往，如今大户型、 长期稳定租赁，逐渐挤占了从前小户型、短合同的市场画面。
但为了更接近真实市场，数据之外，我又 实地市调 了几个大型租赁社区。
02
走访后才发现，真实的市场比我们想象中更意外。
这次我选的社区刚好比较集中，就是图上标了数字的部分。
熟悉的朋友可能已经知道是哪里了，前滩九宫格，如今这里分布着一半以上的大型租赁社区。
我站在门口看，和其他品质小区没什么区别，甚至肉眼可见地高级很多。
这是其中某个租赁大社区的颜值、立面设计，确实....有点超出认知。
查了下，背后竟然都是同一个品牌：陆家嘴乐居。
这个名字各位可能熟悉又有点陌生，是的，就是一手打造了陆家嘴的那个陆家嘴集团旗下的租赁住宅品牌，而且十几年下来，规模和布局已经非常夸张。
不只前滩，摊开地图在营项目共有18个，目前布局总房源9100多套。
只说今年就有3100多套房源陆续入市，包含数智天地租赁社区、前滩悦庭54等多个项目。
这还没算上其他管理房源，加起来远超1万套。
那此刻，上海头部中介平台上的在租房源又是多少呢？6.6万套。
2月23日链家实时数据
一家深耕浦东的品牌，占去了头部租赁平台1/6的体量，而且打下的都是陆家嘴、前滩，再到张江、御桥这种级别的商务、产业高地。
租赁市场的核心身位，当然成绩也不错，跟各位分享2组我从一线带回来的数字：
一个是93%-95%。根据仲量联行数据，去年上海开业半年以上的长租公寓平均出租率在87%，而这个品牌，平均出租率达到93-95%。
需要强调的是，他们基本全靠团队自销，就这样通过团队努力完成了超高的出租率。
第二个数字，92%以上。这是我走访的几个项目平均租户满意度，意味着超过9成租户都打出了五星好评。
还有一个真实小故事。2012年研究生毕业的邹女士，和大多数毕业生一样租了一套悦庭单间，就在陆家嘴金融城人才公寓，三年前因为结婚生娃，又换租到了前滩雍萃47的大三房。
我粗略算了下，同一个租客在品牌内租赁置换跨度达到了13年之久。
这种高依赖客户并不是个例。
但问题也来了，为什么偏偏它这么特别？
03
放到整个租赁市场，你会发现真的不一样。
走访中这家品牌呈现给我的画面，目前市场上还比较稀缺，坦白说是其他人所不具备的。
之前实地看过几家服务式租赁公寓，瞄准的也是商务区、产业园区周边的租户，但大多走高端酒店服务风。
陆家嘴乐居还不太一样，服务品质上没什么太大差距，甚至比一般服务式公寓要好得多，但少了点酒店的生冷、多了点家的人情，看上去更像一个高级居住小区。
这种真正像家一样的租赁大社区，做起来其实并不那么容易，好在陆家嘴乐居有它自己的特殊能力。
一个就是基于产品的长期能力，能给不同阶段的租户更多选择。
有一个专业词语叫全生命周期产品，这个概念几乎没有人拿到租赁市场去做，也没什么人重视，但陆家嘴乐居做了，一出手就是3大产品系列，对应三个人生阶段，产品逻辑几乎和当下的长期需求完全对得上，而且还在持续迭代。
图源：项目官方
拿悦庭系列来说，1.0满足基本住房需求，但今年3.0时代各位知道有多么夸张么？
数智天地·悦庭04，在30平出头的小户型里创造了约2500-3000L的收纳。仅一个玄关，就把空间做到了极致，包括厨房碗筷拉篮、阳台洗衣液存储，这些第一眼百分百忽略的细节，都会提前设计好。
还有雍萃系列，3.0会释放更多共享空间。
至于原本的品质天花板臻境，今年也升级成了2.0，包括24小时管家、儿童房、健身房、瑜伽室、多功能室、会议室等软性服务，还有专属的租户活动。
但只有产品就够了么？
对于这家租赁品牌，能够陪伴一个租户13年的青春人生，核心支撑是什么？
最重要的就是来自上层的统筹能力。
走访中我看到每个社区都配了专属服务团队，但工作人员告诉我他们背后都是由品牌统筹管理的，这意味着整个服务链条已经全部打通，而不是那种外包出去的分散模式，所以内部的服务意志非常统一，服务也更高效。
前滩臻境41 臻享空间客户服务前台
比如客服几分钟响应、家具家电要摆多少、日常报修、协助办理居住证等，都很快帮你搞定。
这种贴身式服务上升到整个板块，更不可替代了，因为背后的陆家嘴集团，本身就擅长做区域开发，从商业到前滩国际商务区再到生活区，很多商业、写字楼都是自持，所以并不割裂，而是互联互通。
凭借品牌的圈层能力，整个片区可以快速形成一个“大朋友圈”，租户从社区门口去公司上班，会有几分钟一趟的固定班车。
作为陆家嘴乐居的租户，还可以享受专属陆家嘴商业的会员权益，比如积分兑礼、停车优惠等等。
甚至能根据你的需求引入宠物店、咖啡厅、便利店...这样的生活品牌。
更神奇的是，还能为一些办公产业客户对接写字楼资源...
这些大大小小的权益，都包括在一个大朋友圈里，散租户或租赁平台基本不具备这些能力。这也是很多租户愿意十几年租在这里的根本原因，因为回到传统租赁模式，你会发现压根不适应了。
显然关于租赁生活的定义，已经被陆家嘴乐居重写了。
04
大概2年前，租房在我们印象里，可能还是刚需买房之前的过渡、或城市外来客的暂居地，但如今随着我们的系列观察和市调，整个租赁市场已经重新开局，成了一种更符合当下的选择。
租房可以和更安心、有质感的高品质生活挂钩，不再是买不到住宅的退而求其次，而且无论市场数据、还是我们今天肉眼看到的社区画面，都在说明这个趋势已经挡不住了。
未来租赁市场的较量，也将是大社区和大社区之间的PK。
对我们来说，“房子是租来的，但生活不是”，这句话的实感在今天也越来越肉眼可见。
本文来自微信公众号“真叫卢俊”，作者：余奔雷，36氪经授权发布。
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