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本报记者冷翠华
华泰苏州恒泰租赁住房REIT（不动产投资信托基金）将于5月21日在上海证券交易所上市，保险机构积极参与该REIT战略投资。此前，中金亦庄产业园REIT已获得中国证监会准予注册的批复。同时，多个存量产品扩募与新项目申报稳步推进。
Wind资讯数据显示，今年以来已有7只REITs成功发行，发行规模超113亿元，市场热度较高。其中6只REITs的战略投资方都有保险机构的身影。业内人士预计，未来保险资金仍将是REITs市场投资的中坚力量。不过，在实践中，险资参与REITs投资也面临一些困难，需要多方努力，共同完善相关制度等。
多重因素催热险资投资
从华泰苏州恒泰租赁住房REIT来看，工银安盛人寿、泰康养老保险、东吴人寿等6家保险机构以战略投资方身份，总计获得该REIT配售数量3850万份，占总份额比例约7.7%；获配金额约1.05亿元。同时，108个保险资金投资账户共获得配售数量4666.4万份，占总份额比例约9.33%；获配金额约1.28亿元。
据国寿投资保险资产管理有限公司（以下简称“国寿投资”）不动产投资事业部相关负责人介绍，从REITs配置比例看，保险机构在所有非原始权益人战略投资者中的参与规模占比最高。国寿投资系统目前一共参与23只公募REITs的战略配售，业态涵盖商业、保租房、能源、高速公路等。国寿投资主要通过战略配售方式参与公募REITs投资，投资资金来源包括运用国寿系统受托资金、公司自有资金投资以及通过国寿公募REITs战略配置基金投资。
近期，部分REITs在发行阶段呈现出较高的市场热度，投资人认购踊跃。上述国寿投资负责人认为，这背后是多重因素共同作用的结果。从产品特点看，公募REITs是标准化产品，具有强制派息分红的特性，能够提供长期稳定的现金流，与保险资金的长久期属性相匹配。同时，公募REITs与股票、债券等大类资产的相关性较低，有利于分散投资、降低整体投资组合的风险。结合目前保险资金欠配的大背景，国寿投资对于公募REITs的配置意愿较强。
该负责人进一步称，在当前宏观利率持续下行的环境下，传统固收类资产的收益吸引力减弱，而REITs凭借其强制高比例分红的特性以及相对稳定的现金流预期，为寻求增厚收益、注重稳定回报的投资者提供了额外的配置选择，REITs分散投资组合风险的独特价值也日益得到投资者认可。
同时，对于保险资金等机构投资者而言，新会计准则的应用也发挥了积极作用，将REITs指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益（FVOCI）的金融资产，有效平滑了二级市场价格波动对利润表的影响，为投资者提供了稳定的现金及会计收益，大大提升了保险机构的配置意愿。
新华资产管理股份有限公司相关负责人也表示，REITs具有中等风险、中等收益、分红比例相对较高等特征，为投资者提供了一种介于股票和债券之间的投资选择。根据监管规定，REITs的收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，这为投资者获取相对稳定的分红现金流提供了坚实的制度保障。因此，REITs契合保险资金配置需求，新华资产积极参与多项REITs投资。
持续扩大市场容量
REITs的产品特性、当前险资面临的资产配置环境等多种因素共同提升了险资对REITs的配置热情。业内人士认为，未来险资将继续作为REITs投资市场的中坚力量。未来伴随市场进一步扩容，产品扩募机制走向成熟，险资对RIETs的配置空间会进一步增大。不过，要促进REITs市场更好发展，促进险资更好地参与REITs投资，还需要从多方面进行改善。
上述国寿投资负责人表示，尽管对于险资投资来说，REITs具有多重优势，但还需要认识到，REITs本质上是权益类产品，其短期价格走势主要取决于市场交易风格，受资金面、政策面、投资者结构以及持仓成本等因素影响，长期价格表现则取决于底层资产的权益特性，即所在行业及资产本身的经营表现。目前，REITs市场参与主体较多，但对新型基础设施类资产具备一级市场投资经验的投资人相对较少，部分投资人对底层资产的经营特性和周期特性理解不充分，投资者行为呈现群体效应，从而使得市场存在超涨超跌现象。因此，还需要更多有经验的机构投资人和专业研究机构参与REITs市场，形成更有效的定价机制，减少非理性投资交易行为。
该负责人进一步分析道，当前，险资投资REITs仍面临一些挑战。一是市场整体规模和单只产品的体量仍有所不足，二级市场流动性也有提升空间，这在一定程度上限制了保险资金的配置规模和退出的灵活性；二是在现行偿付能力监管体系下，REITs的风险因子相对较高，这可能会制约部分保险公司的投资积极性；三是市场的持续繁荣依赖于优质底层资产的稳定供给，如何确保原始权益人有动力将真正优质的资产投入市场，并以合理的定价发行，是影响投资者长期回报的关键，也是市场需要持续关注的问题。
针对以上挑战，上述国寿投资负责人提出三方面建议。一是监管机构和市场各方共同努力，通过简化扩募流程、适度提高杠杆空间等方式，鼓励优质存量REITs做大做强，同时稳步拓展新的基础设施资产类型纳入试点，持续扩大市场容量；二是在风险可控的前提下，进一步研究和优化针对保险资金投资REITs的偿付能力监管规则，更精准地反映REITs资产的风险收益特征，适度降低REITs投资的资本占用；三是探索建立更有效的管理机制，提升战略投资者的话语权和参与度。
新华资产相关负责人表示，当前REITs投资的核心挑战在于底层资产类型的快速扩容与专业研究能力之间的结构性矛盾。随着REITs市场快速发展，底层资产类型日益多元化，研究复杂度不断提升。同时，REITs的定价难度也随着市场发展而与日俱增。对于保险公司而言，这意味着需要投入更多的资源和人力，构建专业的研究团队，完善投资决策流程，以更好地把握REITs投资机会，提升投资质效。
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