有些退休人士选择永远不卖房 原因既合情合理又令人沮丧

　　对许多退休人士来说，卖掉祖宅是个明智之举。他们不再需要三四间卧室，或者不想承担维护大房子的麻烦。也许上下楼梯已经不方便了。又或许，他们想在晚年搬家。

　　毕竟，根据Redfin的一份报告，空巢的婴儿潮一代拥有全国 28% 的大房子。

　　但出售房产可能还有另一个原因：许多退休人员指望利用房屋净值来保障退休后的经济安全。

　　然而，由于一项鲜为人知的医疗保险规定，一些退休人员可能选择不卖房。另一些退休人员可能从未听说过这项规定，因此在卖掉房子、开始新生活之后，最终会收到一笔意想不到的账单。

　　金融和退休规划公司Lewin & Gavino的负责人伊丽莎白·加维诺告诉 《财富》杂志，越来越多的客户对这个问题“措手不及”。“而且情况还在恶化。”

　　它叫做IRMAA。以下是您需要了解的内容。

　　IRMAA 如何影响您的医疗保险费？

　　大多数美国人都知道，年满 65 岁后就有资格享受医疗保险（Medicare）。但您可能不知道，医疗保险会附带一项保费附加费，称为与收入相关的每月调整金额（IRMAA）——有时也称为“医疗保险附加费”。

　　运作方式如下：如果你某一年收入很高，两年后，你的医疗保险 B 部分（用于医生就诊和门诊服务）和 D 部分（用于处方药保险）的保费将会大幅上涨。

　　这是因为联邦医疗保险 （Medicare） 的 IRMAA 是基于您两年前在纳税申报表中申报的调整后总收入 （MAGI） 计算的。2026 年，个人所得税附加费起征点为 109，000 美元，夫妻联合申报所得税附加费起征点为 218，000 美元。

　　被划入更高的收入等级可能意味着每月要多支付数百美元。例如，2026 年，标准 B 部分保费为每月 202.90 美元。但如果您触发附加费，则每月保费可能在 284 美元到 690 美元之间。

　　虽然 D 部分处方药计划由私人健康保险公司提供，而且种类繁多，但您的 IRMAA 费用将添加到您的每月保费中。

　　卖掉房子是让自己进入更高收入阶层的一种方法——即使这只是一次性的收入增长。

　　根据Zillow 的房屋价值指数，自 2001 年以来，房价平均每年上涨 4.5% 。房屋升值意味着您积累了房屋净值。根据您所在地区的房地产市场状况，出售房屋时，您可以从这部分净值中获利。您也可以利用房屋净值进行贷款。

　　虽然全国部分地区的房地产市场正在降温，但并非所有地区都是如此。在房价持续上涨的地区，退休人员可能会感到被困住了。

　　加维诺告诉《财富》杂志，加州沿海地区的一对夫妇在 90 年代初购买了他们的房子，他们的房子可能会升值 80 万至 150 万美元，从而产生 100 万美元的应税收益。

　　出售前需要了解什么

　　第一步是真正了解 IRMAA 的存在——这样你就不会在卖房两年后收到一笔高得惊人的医疗保险账单。

　　触发IRMAA还有其他一些原因。虽然出售房地产是主要原因之一，但任何产生可观收入的交易都可能触发IRMAA，例如从退休账户中提取资金、将IRA中的资金转换为Roth IRA，或出售已升值的股票。

　　在采取任何行动之前，最好咨询一下财务顾问或税务专业人士——或许两者都需要。

　　出售房屋时，避免触发《房地产经纪人执照法案》（IRMAA）的最简单方法就是从一开始就避免触发该法案。这可以通过在63岁之前出售房屋来实现（以避免两年的追溯期）。

　　或者，您可以选择在目前的住所安享晚年，如今越来越多的退休人士都选择了这种方式。Clever Offers 的一项研究发现，61% 的婴儿潮一代房主打算在目前的住所度过余生。

　　但这并不适用于所有人。同一项研究发现，一半的婴儿潮一代房主（49%）担心社会保障或医疗保险的变动可能会迫使他们卖掉房子。如果再加上医疗保险附加费，那就更是雪上加霜了。

　　即使他们在房产中拥有大量净值，也可能存在其他不愿出售的原因。考虑到如今房价高企、房产税高昂以及搬家费用，购买一套面积较小的房子仍然可能会蚕食他们的利润。

　　如果退休人士选择出售（或被迫出售）房产，出售主要住宅的资本利得税免税额可能有所帮助：个人最高可免税 25 万美元，已婚夫妇联合申报最高可免税 50 万美元。这有助于将您的调整后总收入 （MAGI） 控制在触发医疗保险 （Medicare） 保费 IRMAA 的门槛以下。

　　另一种选择是将医疗保险附加费视为一次性支出——或许您可以从出售房屋所得利润中扣除这笔费用。这意味着您将面临一年的较高保费，但这并非永久性的。当您收入最高的年份不再计入两年的追溯期时，您的保费也会随之下降。