中指研究院：产业园REITs展现出强劲发展势头

5月13日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2025中国房地产上市公司研究成果发布会暨第二十三届产城融合投融资大会”成功召开。

会上，中指研究院发布了《2025中国产业新城运营商评价研究报告》。

盈利能力：净利润波动较大，产业投资带动净利润增长。随着产业新城运营商逐步从房地产销售收入向产业运营服务的转型，产业新城投资收益成为净利润的重要来源，但产业投资存在明显的周期性和不确定性。仅部分企业因重点核心区域资产占比较高，叠加转型资产运营服务，企业业绩相对稳定。

融资能力：加速构建产业基金矩阵，产业园REITs申请和上市速度加快。多地加速布局产业基金，通过“政府引导+市场运作”的模式推动科技创新、产业升级与金融资本的深度融合，构建“科技-产业-金融”良性循环。另外，产业园REITs展现出强劲的发展势头，全年新增申请、上市及扩募产品较去年有明显加快。

产业定位：从“泛化”到“细分”，从“传统制造”到“新质生产力”。从产业新城运营商基于区域禀赋、市场需求细分产业定位，同时借助当地政策引导实现差异化发展，避免同质化竞争。同时，通过技术创新、绿色转型和数字化赋能，推动传统制造业向新质生产力升级，形成以科技创新为核心的经济增长模式。

产业招商：链式招商与产业生态构建，聚焦数字化与创新驱动。2024年产业招商已进入“精准化、资本化、生态化”新阶段。一方面，产业链招商模式实现了从单一企业引入向全链条生态构建的跨越式发展。另一方面，招商从经验驱动转向数据驱动，产业图谱成为科学规划的核心工具。

产业培育：金融工具迭代创新，从基础服务到全生命周期赋能。产业新城运营商转向以金融资本为纽带、产业运营为核心、生态构建为基底的创新模式。运营商不再局限于基础设施建设，而是通过全生命周期服务赋能，构建起涵盖企业孵化、产业升级、生态优化的价值闭环。

发展趋势：加深合作、激活存量、轻重并举。运营商协同合作更加频繁，通过搭建政府、龙头企业、科研机构、金融机构等多方协作平台，推动政策链、创新链、产业链的深度耦合。老旧园区改造的服务机遇已从单一建筑更新扩展到数字化、产业化、金融化、民生化的多维生态构建，运营商围绕“空间更新+生态构建+资本运作”等手段，切入细分领域，抢占存量市场市场先机。轻重并举是产业园区运营商重要的发展战略。轻重并举并非简单叠加两类业务，而是通过资源整合实现“资产持有”与“服务输出”的协同效应。其核心在于以重资产为物理载体，以轻资产为价值引擎，形成闭环生态。

值得一提的是，对于如何激活产业园区存量市场，北京联东投资（集团）有限公司副总裁段朝晖分享了自己的观点。

他认为，首先要尊重市场。新产业园区在开发建设之前，充分了解市场的供需情况，结合潜在客户需要特点和需求量进行园区的开发建设尤为重要。

其次，要重点关注产业园区的运营服务。园区建设硬件投入与软性服务缺一不可。“在存量供应较大的情况下，园区没服务、没特色，就只能卷价格，如果在客户需求量不充分的情况下，就会出现大量的低效和闲置问题。”

同时，段朝晖强调，要相信专业的力量。以联东集团为例，该企业在产业园区开发建设和运营领域经过20多年的发展，积累了丰富客户资源和运营经验。已经在全国90多个城市，自建运营的产业园区达520多个，通过管理输出服务的产业园区有150多个，建成的园区基本为满园运营状态。

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