本文来自微信公众号“地产k线”
文/乐居财经 严明会
在首创城发4月16日的一季度工作会上，董事长秘勇提出力争在二季度超预期实现“双过半”目标。
秘勇是去年12月刚被选举上来的，这是首创城发在两年内的第三任董事长。2023年3月，首创城发原董事长李松平离任，刘永政成为董事长，刘永政在董事长位置上没有坐满两年。离任后，刘永政成为首创城发母公司——首创集团的董事长。
从李松平到刘永政再到秘勇，这三位都曾在首创集团总经理的岗位上就任，可以见得，首创集团对地产业务的发展还是相当重视。
秘勇于2023年8月加入首创集团，曾任首创集团党委常委、总会计师，自2024年10月起，担任首创集团党委副书记、董事、总经理职务。
从业绩表现看，秘勇接手的首创城发难言乐观。
2024年，首创城发营业总收入165.79亿元，同比下降35.5%；净利润亏损54.03亿元，同比扭赢为亏；归属于母公司所有者的净利润亏损60.37亿元，为近5年来的最大亏损。
拉长时间线来看，2020-2023年，首创城发分别实现营业收入272.6亿元、356.29亿元、253.76亿元、256.97亿元，实现归母净利润10.53亿元、6.4亿元、-9.5亿元、13.94亿元。
首创城发在2022年就出现了较大亏损，但在2023年扭亏为盈。乐居财经查阅其2023年度报告发现，首创城发在该年度实现正向盈利并不是来自经常性业务，而是通过出售资产录得了较大的投资收益。
得益于这起出售，首创城发在2023年录得的投资收益高达98.89亿元，同比增长了885.94%，最终维持了首创城发在该年度的正向利润。这个数字是首创城发该年度归母净利润的7倍多。
2022年，是首创城发重组后的第一年。2021年11月，首创城发对首创置业（首创置业股份有限公司）进行吸收合并，首创置业于香港联交所退市，成为首创城发全资子公司。之后，首创城发从以往单一的地产综合开发商转向了城市发展综合运营商。
目前，房地产开发业务依旧是首创城发营收的主要来源。2024年，首创城发的房地产开发业务实现营业收入135.92亿元，占总收入的比重为81.98%。其次是城市运营业务，营业收入18.9亿元，收入占比11.4%；土地一级开发业务，营业收入4.63亿元，收入占比2.79%。
行业宏观环境复杂多变，房企毛利率普遍下降，首创城发整体的毛利率水平更受到明显影响。2020-2023年，首创城发的毛利率分别为26.72%、19.45%、12.51%、5.83%。2024年进一步下滑至5.41%。
期内，首创城发土地一级开发、其他业务均保持30%以上的毛利率水平，城市运营板块更高达55.86%。但房地产开发业务录得-3.86%的毛利率水平，也就是说，首创城发基本上是亏本卖房。而房地产开发业务占比最大，极大地影响了该公司整体的毛利率水平。
转型过程中，首创城发投资力度显著下降，2023年以来未获取新项目。在不利市场环境影响下，其过往部分项目对整体销售业绩拖累不断显现。
截止2024年末，首创城发还有762.78亿元的存货，占总资产（1671.42亿元）的比重为45.64%。期内，首创城发对这部分存货计提了22.19亿元的跌价准备。这在一定程度上也会对利润造成侵蚀。
据中诚信国际评级，首创城发的土储主要分布于一、二线城市，但其中商办类业态占比较高。中诚信国际认为，公司项目储备虽具规模，但由于项目规划、区位及业态等原因存在去化压力，对未来销售支撑较弱。
同时，其销售去化进度缓慢，2024年其合同负债规模出现大幅下滑，为61.98亿元，相比于2023年的112.25亿元下滑超40%，对未来收入的支撑能力较为有限。
截至2024年末，首创城发的有息债务余额为912.73亿元，相比于期初的886.58亿元增长了2.95%。
其中，一年内到期的有息债务为198.91亿元，期末现金和现金等价物余额为148.72亿元，现金短债比0.75。
2025年一季度，首创城发仍未扭转亏损。今年前三个月，首创城发营业总收入15.89亿元，同比降45.27%；净利润-17.52亿元。
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